実家を賃貸に出す前、雨漏りは直す？貸主の修繕義務から調べた
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この記事の結論
貸したあとの雨漏りも直すのは貸主なので、空いているうちに直すのが近道です
- 民法606条で、貸したあとの修繕は貸主の義務です。
- 漏れて一部が使えなくなると、その割合に応じて家賃が減ります。
- 今漏れているなら、貸す前に原因を調べて直す方向で考えます。
- 直した内容と日付は、管理会社や借りる人に伝えておきます。
読み終えたら、次の3ステップ
- 1 貸す前にやることを決める 下のチェックで、雨漏りの状態と貸すまでの期間から、やることと家賃の減額の目安を出す
- 2 空き家のうちの手当てを見る 使い道ごとに、どこまで直すかの考え方を比べる
- 3 費用と頼み先を比べる 場所別の修理費用の目安を見て、2社以上の見積もりと比べる
この記事を書いた人
神奈川で、一条工務店の二世帯住宅に住んでいます。2025年6月から住み始め、屋根には太陽光パネル、家には蓄電池があります。
家を人に貸したことはなく、雨漏りの修理を頼んだこともありません。「親の家を賃貸に出す前に、雨漏りは直すべき？」という疑問に、民法と国土交通省の資料で答えを探した記事です。情報は2026年10月24日に確認しました。
空き家のまま置いておく場合の考え方は、空き家の雨漏り修理、どこまで直す？にまとめました。この記事は、人に貸すと決めたあとの話にしぼっています。
ママ 実家を貸すなら、雨漏りはそのままでも安くすればいいんじゃない？
パパ それがね、貸したあとに漏れても直すのは貸主なんだって。
ママ えっ、借りた人じゃなくて？
パパ そう。しかも使えない部分の分だけ家賃も減るみたい。
貸す前にやることを、チェックで決める
雨漏りの今の状態・建ってからの年数・貸し始めるまでの期間・貸し方を選ぶと、貸す前の目安とやることが出ます。下の段では、貸したあとに漏れたときの家賃の減額を、日割りで計算できます。
実家を貸す前に、雨漏りをどこまで直すか4つ選んで確かめる
貸す前の目安
貸す前にやること
貸したあとに漏れたら、家賃はどれくらい減る？
減額の目安（家賃×割合×日数÷30）
民法606条・607条の2・611条と、国土交通省の標準契約書・相談対応事例集をもとにした目安です（2026年10月24日に確認）。減額の割合は、使えない部分の広さや事情で決まり、法律に決まった率はありません。入力した内容はこのページの中だけで使い、どこにも送りません。
結果は公開資料をもとにした目安です。雨漏りの原因と直す範囲は、業者が現地を調べてから決まります。
貸したあとの雨漏りを直すのは貸主
人に家を貸すと、雨漏りは貸主の問題になります。民法606条1項は、次のように決めています。
民法606条1項
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
屋根や外壁が古くなって起きた雨漏りは、借りた人の使い方が原因ではありません。直すのも費用を持つのも、基本は貸主です。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書（国が作った賃貸の契約書のひな形）の第9条も同じ考え方です。借りた人の故意・過失が原因の場合を除き、修繕は原則として貸主が行い、費用も貸主が持つとしています。
直さないと、借りた人が直して請求できる
民法607条の2には、借りた人が自分で修繕できる場合が書かれています。
- 借りた人が修繕が必要だと伝えた（または貸主が知った）のに、貸主が相当の期間内に直さないとき
- 急ぎの事情があるとき
標準契約書にも同じ決まりがあります。借りた人が通知して話し合ったのに貸主が正当な理由なく直さないときは、借りた人が修繕して貸主に費用を請求できます。
親の家を遠くから貸していると、連絡を受けてから業者を手配するまでに日がかかりがちです。貸す前に直しておくと、この心配の種を1つ減らせます。
ママ 遠くの実家だと、連絡が来てもすぐ行けないもんね。
パパ そうなんだ。だから空いてるうちに直すほうが楽そうだよ。
漏れて使えない部屋の分、家賃は減る
2020年4月に施行された改正民法で、家賃の減額の決まりが変わりました。611条1項は次のとおりです。
民法611条1項
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
改正の前は「請求することができる」でした。国土交通省の相談対応事例集によると、家賃は使える状態への対価です。そのため使えない部分の家賃は当然に発生しないと考え、「減額される」に改めたと説明しています。
雨漏りで25%減額された裁判例
同じ事例集には、雨漏りの裁判例も載っています。
| 裁判例 | 雨漏りの状態 | 結果 |
|---|---|---|
| 名古屋地裁 昭和62年1月30日 | 天井・壁から漏れ、2階の少なくとも3分の2が使えない | 家賃を25%減額 |
| 大阪地裁 昭和32年3月26日 | 屋根の損傷 | 住宅として使ううえで著しく支障があると判断 |
事例集では、使えない面積がはっきりしていれば、直るまでの日数分の家賃を面積で按分して減らす考え方が示されています。上のチェックの下の段は、この考え方で計算しています。
減額の割合が法律で決まっているわけではありません。どの程度使えないかや、直るまでの期間で変わります。
貸す前に、雨漏りの状態別にやること
貸す前にどこまで手を入れるかは、雨漏りの今の状態で分けて考えます。チェックの考え方を表にしました。
| 今の状態 | 貸す前の目安 | 先にやること |
|---|---|---|
| 室内に水が落ちる | 原因を調べて直す | 見積もりを2社以上に頼む |
| シミがある | 原因の調査だけは済ませる | 今も水が入っているか見てもらう |
| 台風・大雨のあと | 直す | 先に火災保険の契約を確かめる |
| 漏れは見当たらない | 点検だけ頼む | 屋根と天井裏を写真で残す |
今漏れている・シミがある
シミだけに見えても、天井の裏で柱や断熱材が傷んでいることがあります。貸す前に原因を調べてもらい、まわりの傷みも一緒に見てもらいます。
直したら、直した場所と日付を書面に残します。管理会社に任せるなら管理会社に、自分で貸すなら借りる人に伝えておくと、同じ所から漏れたときに話が早く進みます。
台風や大雨のあとに気づいた
台風・大雪などの自然災害がきっかけなら、修理業者より先に火災保険の契約を確かめます。古くなって起きた雨漏りは、保険の対象外になることが多いです。くわしくは雨漏りに火災保険は使える？にまとめました。
空き家だった家を貸すと、家の使い方が変わります。今の保険の契約のままでよいかも、保険会社に聞いておきます。
建ってから10年以内の家
新築から10年以内の雨漏りは、修理業者より先に家を建てた会社か売主に連絡します。築10年以内の雨漏りは無料で直る？に連絡の順番を書きました。
貸す前の修理代と、税金のこと
人に家を貸して家賃を受け取ると、不動産所得として確定申告が必要になる場合があります。貸したあとの修理代は、必要経費として扱えることがあります。
ただ、貸し始める前に払った修理代をどう扱うかは、工事の内容や時期で変わります。この記事では判断できないので、税務署か税理士に確かめてください。災害がきっかけの雨漏りについては、雨漏り修理は確定申告で戻る？で調べました。
ママ じゃあ、まず雨漏りの原因だけでも見てもらえばいいのね！
パパ うん。直したら、場所と日付を書いて管理会社に渡そう。
正直なデメリット
- 家を人に貸したことも、雨漏りの修理を頼んだこともなく、民法と国土交通省の資料を調べてまとめた記事です。
- 貸す前に直すか、家賃を下げて貸すかの損得は、家の状態や家賃で変わります。この記事では金額で決められません。
- 家賃の減額の計算は、国土交通省の事例集の考え方を当てはめた目安です。実際の割合は、話し合いや裁判で決まります。
- 雨漏りの履歴をどこまで伝えるかは、管理会社や不動産会社の判断も入ります。貸す前に相談してください。
- 給湯器などの設備が壊れたときの費用負担は、賃貸で給湯器が壊れた！交換費用は誰が払う？で同じ条文から調べています。
次の一歩
- 次に実家へ行ったとき、天井のシミと外の屋根を写真に撮る
- 上のチェックで、貸す前にやることを確かめる
- 直すなら、貸し始める日を伝えたうえで、2社以上に原因の調査と見積もりを頼む
保証も保険も使えず、修理業者を探すときの窓口の1つに「雨漏り修理110番」があります。加盟している修理業者を手配するサービスです。申し込むときに、貸し始める予定の日と、立ち会える日を伝えておくと日程を組みやすくなります。ほかの業者の見積もりとも比べてから決めてください。
